FORTU Cela faisait longtemps qu’il ne s’était pas créé autant de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dans un laps de temps aussi court. Une dizaine de produits se sont lancés depuis le début de l’année,tandis que certaines SCPI s’enfoncent dans la crise. « Nous avons un marché à deux vitesses. Celui des historiques et celui des produits récents,qui ont concentré l’essentiel de la collecte pour acquérir des biens actuellement fortement décotés »,résume Georges Nemes,président de Patrimmofi,un cabinet de gestion de patrimoine.

D’autres gérants veulent,eux aussi,profiter de cette période favorable. « On est dans un nouveau cycle immobilier,il faut être opportuniste dans l’approche »,raconte Foulques de Sainte Marie,directeur de Mata Capital IM,une société de gestion qui vient de lancer sa première SCPI,Osmo Energie,dont l’objectif est d’« acheter des biens immobiliers en France et en Europe afin d’améliorer leur performance énergétique et financière ».

Les nouveaux venus semblent avoir le vent en poupe. Sur les dix SCPI ayant affiché le meilleur rendement en 2023,sept ont été créées après 2020 et les autres ne sont guère plus vieilles,selon le cabinet d’analyse Rock-n-Data. Mieux encore,leurs rendementsse situent largement au-dessus des 6 %. La tendance devrait se confirmer en 2024 : certaines de ces jeunes SCPI pourraient afficher des résultats à deux chiffres ! Pourtant,ces bons résultats sont à relativiser.

Un rendement dopé

D’abord,le rendement des SCPI est mécaniquement dopédurant les toutes premières années de leur vie. En effet,ces produits bénéficient de l’effet du délai de jouissance : pendant une période plus au moins longue,six mois en général,le nouveau souscripteur ne touche aucun revenu,ils vont dans la poche de la SCPI. Ensuite,la première année,le rendement est calculé sur la valeur de la part en début d’année,une part qui a souvent subi une décote pour attirer les investisseurs,ce qui a pour effet de le gonfler artificiellement.

« La course au rendement fausse l’image de la SCPI,qui n’est pas un produit de court terme et qui n’est pas liquide »,rappelle Faïz Hebbadj,président de Norma Capital,qui a créé NCap Continent au début de 2023. Sans compter que,comme pour n’importe quel placement,« plus de rendement,cela veut dire aussi plus de risque »,rappelle Romain Welsch,président de Theoreim.

C’est le cas pour Elevation Tertiom,l’unique SCPI de rendement spécialisée dans l’immobilier tertiaire d’outre-mer,qui vise un rendement de 9 %. « Aujourd’hui on peut atteindre des rendements qui peuvent dépasser les 8 % mais,sur le long terme,il faut plutôt tabler sur 6 %,car des travaux sont nécessaires pour entretenir le patrimoine,sans compter les investissements à réaliser pour la décarbonation des bâtiments »,souligne Fabrice Lombardo,directeur des activités immobilières de Swiss Life.

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